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对70年产权我们有必要忧心忡忡吗?

时间:2016/12/15 15:05:53  来源:胡敦麟  浏览次数:3037

对70年产权我们有必要忧心忡忡吗?---胡敦麟

       房屋产权70年到期后怎么办的问题,似乎一直困扰着社会公众。每次打开朋友圈,关于“70年产权取消”、“房地产税加快立法”、“中央取消70年产权证期限”的帖子被迅速转来转去,房产的政策导向不但成为经济的睛雨表,而且为公众预测房价的走势提供确凿的依据。 
       这不,“关于70年产权到期怎么办?中央有了新的说法”的新闻迅速占领各大媒体的头条。2016年11月27日,《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》发布,对社会公众关心的房屋土地使用权到期,《意见》明确“研究续期的法律安排”引人瞩目。 
       以中央的名义发布产权保护的意见是第一次。作为顶层设计,它不仅为长期以来受到社会各界关注的产权问题明确了方向,对社会公众而言无疑就是一枚定海神针。 
       房屋所有权与土地使用权是两个不同的概念。房屋所有权是永久的,只要不倒塌,房屋永远可以居住;但土地使用权是有期限的,源于《中华人民共和国宪法》和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让条例》的规定。在40年、50年和70年的土地使用权到期后如何续期的核心问题上,至今没有确切的说法和法律依据。 
       有时想想很奇怪,70年后,我们的子孙居住在房屋里,实际上是一座没有根基的空壳。房随地走,没有土地哪来的房屋?没有土地,房屋不就成了“无源之水,无本之木”?土地使用权到期后怎么处理,永远是民众如硬在喉、不吐不快的一大社会问题。 
       当然有人会说,看看我们城市的发展进程,有多少房屋会有70年以上的寿命?这话不错。根据建设部《住宅建筑规范》规定,民用住宅建筑设计年限不得低于50年。除了一些具有历史研究价值的古老建筑和纪念意义的老旧住宅,大部分房屋早在70年前即被拆迁殆尽。 
       土地国有化好还是私有化好,各有利弊。中国实行土地国有化,公民一次性支付70年土地使用权的出让金和相应规费,便于国家集中大量的资金用于基础性实施建设,于国于民有利,否则中国的高速公路网及高铁里程怎么可能世界第一而无人逾越?从国家角度看,集权化的土地集中制有其独特的优势。反观西方土地私有化的国家,公民从国家或私人手中购买到土地所有权,即便是公共利益的需要,拒绝征用或拆迁导致公共利益受阻的现象屡见不鲜。 
       有人经常拿国外土地私有说事。但土地私有化并非可以随心所欲。譬如房屋建筑同样需要取得政府规划,而不是我们想象当中可以任意的在外墙、外观、形状上雕龙画凤;而庭院花园里种植什么样的树木、花草,需要取得政府的批准,远不是我们童话故事中的惬意和随心。反观中国的现状,除了房屋的外墙不能随意涂鸦,院内种什么树、养什么花、拉什么绳,随你高兴,有谁去干预你的私生活和兴趣爱好? 
       客观地说,中国虽然实行的是土地使用权制度,所有权归国家,但在使用功能上并不是那么霸道。西方很多国家实行土地私有化,看起来很美好,就象罂粟花一样,其实没有我们想象的那么奇妙。美国的房子要缴房产税,每年按房屋价值的1%至3%缴纳,既然土地私有,缴费也就应当。除了房产税,美国还有遗产税,美国的遗产税实行累进税率,房子的价值越高,缴税的比例越大。遗产税不交,房子就会充公。倘若真的交不起遗产税,房子再多,也是昙花一现,纸上富贵。 
       所以我们可以看见很多中国人到美国买房,也有很多人戏谑北京的一套普遍商品房可以折抵美国的一套别墅,就是因为美国的房产税和遗产税重。美国的房子不会象中国的房屋一样升值空间如此巨大,也是基于这个原因。 
       社会各界对70年产权到期后土地使用权的说法猜测颇多,争议很大,毕竟房子是公民的一项很大的资产,北上广深一线城市房子价值动辄千万,远不是一般百姓轻而易举可以实现,更非数百元般微不足道。随着公民私有财产意识的增强和房屋保值增值的功能不断延伸,社会大众对房屋所有权的重视程度越来越强。特别是在现实生活中,侵犯私有财产的现象时有发生,而早期房屋土地使用权20年、40年到期后,当地政府对法律理解的不同和实际操作中的不同做法,在一定程度上造成了社会公众的恐慌和忧虑。 
       孟子曾说,“有恒产者有恒心”。树立信心比什么都更重要。 
       对于70年土地使用权到期后的做法,根据专家预测,至少有三种方法: 
       一是自动续期,和房屋所有权衔接,不用缴纳任何费用。 
       二是一次性缴纳一定费用后续期,继续使用70年。 
       三是开征房地产税,则土地出让金不再缴纳,公民在缴纳房产税后每年自动续期。 
       对于开征房产税,专家学者争议最大。国外发达国家开征房产税基于土地私有的特征,土地可以继承,而在中国土地国有性质下开征房产税,缺乏法理支撑,无异于与民争利。开征房产税沸沸扬扬,但一直没有动静,主要源于此争议。 
       而一次性缴纳一定费用后续期继续使用70年,在实践中也会存在很大障碍。同一个小区、同一栋楼房,有人愿意缴纳,有人因经济条件等客观因素不愿意缴纳,中国人从众心理很重,差异化处理都会导致民怨沸腾。 
       在温州20年土地使用权到期引发社会各界关注后,温州相关部门基于社会舆论,表态“正在研究”,后不了了之。其实,早在温州事件发生前,深圳出现过土地使用权到期情形。深圳的做法是以70年土地使用权为期限,补交同地段地价剩余年限35%的土地出让金,则由公民继续使用土地和地上建筑物。在寸土寸金的深圳,这种做法顺应了民意,皆大欢喜,不失为其他城市相同情况的借鉴和参考。 
       在各种传闻沸沸扬扬、甚嚣尘上,而公民杯弓蛇影、草木皆兵的情况下,以党中央国务院的名义发布产权保护的意见,对于稳定民心将发挥积极的指引作用。它至少传递和释放了一个信号:担心政府对于到期的土地使用权予以收回是不必要的。对于后期的法律安排,《意见》强调私有财产受法律保护的预期。 
       其实,房屋70年不倒,也已经破烂不堪。即便房屋和土地永久属于个人,50年之后因为房屋的质量问题恐怕也是应当重建之时。“儿孙自有儿孙福”,对70年产权忧心忡忡并无必要,宠辱不惊,心态平和,儿孙绕膝,其乐融融,才是人生的幸福。
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